Тема для разговора: Максим Бухтояров (УК "Уютный дом") о проблемах и достижениях ЖКХ Тольятти
В последние время, в связи с многочисленными изменениями в законодательстве, тема ЖКХ стала актуальна как никогда. К сожалению, не так много людей способно доступно и просто объяснить хитросплетения, которые таят в себе эти три замечательные русские буквы. Как развивается тольяттинское коммунальное хозяйство? Разрешилась ли возникшая проблема с начислением платежей за ОДН? Как лучше платить за тепло: по факту или 1/12? Об этом и о многом другом во вторник, 11 апреля, в прямом общении с экспертом, Максимом Сергеевичем Бухтояровым (директор ООО УК «Уютный дом»).
Подчеркнем: наш гость согласился выступить именно как эксперт в сфере ЖКХ, который готов поделиться своими знаниями в этой области и человеческим языком рассказать об этой непростой сфере. То есть ни рекламировать собственную компанию, ни ругать другие он не планирует. В связи с этим просим воздержаться как от «рекламных», так и от «антирекламных» вопросов".
Подчеркнем: наш гость согласился выступить именно как эксперт в сфере ЖКХ, который готов поделиться своими знаниями в этой области и человеческим языком рассказать об этой непростой сфере. То есть ни рекламировать собственную компанию, ни ругать другие он не планирует. В связи с этим просим воздержаться как от «рекламных», так и от «антирекламных» вопросов".
В настоящее время, если я правильно понимаю, у УК нет никакого материального стимула к тому, чтобы стремиться экономить тепловую энергию, например, путем тщательного регулирования теплоподачи. Какая разница, сколько гигакалорий ушло на дом? Все равно жильцы заплатят по счетчику, и все, что они заплатят, уйдет поставщику тепла.
То есть самое простое для УК — это поведение в стиле «давайте вжарим, чтоб пенсионерки сидели при +30 и не жаловались на холод. А кому жарко — откроют окна».
Так ли это?
Сразу хочу разделить управляющие компании на два типа, первый типа, которые стараются (мы не обсуждаем у кого как получается) и второй тип, которым все равно на дальнейшую судьбу дома и действуют они исходя из принципа — «а после нас хоть трава не расти».
Предлагаю говорить только о первом типе.
Во-первых, каждая УК желает снизить уровень расходов собственников на ЖКУ, так как большие платежки самый верный признак к скорой смене управляющей компании (или способа управления) на таком доме. Управляющими компаниями принимаются меры к снижению расходов за тепло, различными способами от известных («поджимать» отопление, закрывать подвальные окна, утеплять фасад и т.п.) до самых «секретных» (используют их только специалисты высокого класса, умеющие настраивать систему подачи ГВС и тепла, и ни с кем не делятся своими секретами).
Во-вторых, если Вы не очень склонны верить в искренние намерения руководителей управляющих компаний, попробую простыми словами объяснить, почему снижать расход тепловой энергии, выгодно для УК. Во всех домах есть определенный процент жителей, которые не считают нужным платить коммуналку, исходя из это позвольте привести пример.
Есть, например, 5% неплательщиков, за тепло УК платит 10 млн., 5% от 10 млн. = 500 тысяч несобранных денежных средств. Если в том же доме, при тех же условиях потреблено тепла 5 млн., то те же самые 5% от этой суммы равны 250 тысяч.
Для наглядности цифры завышены, но сам смысл я думаю, Вам, понятен.
Доходная часть УК при управлении МКД — это лишь статья «Содержание», которая включает в себя не только расходы на «вывоз мусора, уборка территории, лестничных клеток, обслуживание мусоропровода, дезактивация, содержание лифтов, техническое содержание конструктивных элементов, прочие хоз.расходы», а также убытки и потери при предоставлении ЖКУ. Таким образом живет УК на оптимизации расходов.
Исходя из вышесказанного, это не доходная и не убыточная часть, это просто часть нашей работы.
Вы согласны с таким подходом?
Я думаю, что по причине сильного федерального лобби ресурсоснабжающих организаций, в настоящее время, практически все нормативно-правовые акты имеют направленность на защиту интересов РСО, и, в основном, не учитывают интересы жителей и управляющих организаций.
tass.ru/obschestvo/4143900?utm_medium=more&utm_source=rnews
Есть гигантские УК, управляющие сотнями домов, есть относительно небольшие. В чем, по-вашему, объективные недостатки и преимущества тех и других?
Что же касается небольших компаний, то здесь чаще всего руководитель лично знает каждого инициативного и активного жителя своих домов. Больше внимания уделяется контролю качества. Оперативно устраняются аварийные ситуации и проводятся работы по текущему ремонту. Нередко они занимаются вопросами, которые напрямую не связаны с управлением МКД. Например, благоустройством придомовой территории, организацией субботников пр., что в целом, конечно же, ведет к улучшению условий проживания и городской среды. С другой стороны они не всегда могут противостоять натиску РСО.
Как вы считаете правильным начислять плату за ОДН? Тема сейчас очень актуальна, интересует ваше мнение. Спасибо. :)
Для того, чтобы ответ был понят правильно, считаю необходимым сначала пояснить что же такое ОДН. Многие считают, что ОДН — это вода и электроэнергия, которые используются на «мытье полов и освещение подъездов», по факту — это разница между потребленным домов и начисленным жителям ресурсом (ХВС, ГВС, Э/Э).
Исходя из этого, было бы логично, распределять всю, как положительную, так и отрицательную «разницу» на собственников, без применения непонятно каким образом рассчитанных нормативов, то есть сколько дом потребил по общедомовому прибору учета, столько собственникам и выставлять, либо возвращать. Считаю, раньше была более справедливая формула распределения ОДН. Она была более прозрачной и позволяла при проведении соответствующих мероприятий (регулярная проверки индивидуальных счетчиков, устранение протечек в подвалах, замена приборов освещения на энергосберегающие и т.п.) снизить размер ОДН в доме.
Но, увы, в данный момент ОДН перестал быть коммунальной услугой и переведен в разряд жилищной, и более не регулируется «354 постановлением». И как следствие, ни собственники, ни УК более не могут влиять на размер ОДН.
Я считаю, что закон в этой части был не доработан, и не были просчитаны последствия его принятия.
Я прекрасно понимаю, всю негативную составляющую данного закона, НО это федеральный НПА, и управляющие компании его должны исполнять, с разными нюансами и трактовкой, различными ухищрениями для смягчения негативных последствий для жителей обслуживаемых домов.
СИРЖП (содержание и ремонт жилого помещения) при переходе на «прямые договора» изменится не должно, так как даже при «прямых» договорах (РСО-собственник), управляющая организация должна заключить отдельный договор на ОДН с ресурсником. В нашем городе, такая схема не распространена, но в большинстве субъектов РФ и городах, она очень даже действует.
Какая сложится ситуация при принятии закона о «настоящих» прямых договорах, я предсказать не могу, тут все от МинСтроя зависит.
Вы не совсем верно поняли, ни сколько насчитал ОДПУ, а разница между насчитанным ОДПУ и начисленным ВСЕМ собственникам. Общедомовые приборы учета периодически проходят поверку, так же показания ОДПУ, в случаях резких скачков потребления или их «провалов» анализируются специалистами КИПиА и специалистами расчетно-кассового центра, и ситуация отслеживается до выяснения причин. Такие случае достаточно редки, основная причина возникновения ОДН
1. Растянутый срок подачи показаний (в идеальном случаем, снять показания со всех ИПУ и со всех ОДПУ синхронно в течении 5 минут)
2. Квартиры несвоевременно и недостоверно подающие показания приборов учета, а также помещения необорудованные индивидуальными приборами учета
3. И, банальное, воровство
Норматив — это объем ресурса (м3 или кВт/ч) на один квадратный метр мест общего пользования (с некоторыми уточнениями — по воде считается все, кроме подвала и чердака, по э/э берутся для расчета все площади). Нормативы, на данный момент, для разных типов домов установлены Министерством Энергетики и ЖКХ Самарской области и они будут применяться до того, как на общем собрании собственников будут приняты нормативы, которые должны быть утверждены субъектом РФ до 1 июня 2017.
как вы относитесь к недобросовестным управленцам, которые собирают деньги и не перечисляют их дальше
Подобные «управленцы» убивают и так не высокий рейтинг доверия к управляющим компаниям. Я считаю, что подобных ситуаций можно было бы избежать, если бы РСО заключили прямые договоры с собственниками.
Я считаю, что управляющие компании должны помогать собственникам в осуществлении их выбора. Что я имею ввиду, почти половина наших домов приняли решение сменить способ формирования фонда кап.ремонта, и мы им помогаем в открытие спец. счета и в прохождении иных «бюрократических формальностей», некоторые дома оставили способ формирования прежним — «в общий котел» — и в этом я их тоже поддерживаю, так как и в обоих случаях, есть свои плюсы и минусы, которые были доведены до людей, и мне хочется верить, что их выбор был осознанным.
Это при том, что долгое время обслуживались всего 4 дома, потом чуть больше (на пике вроде 10 или 11). То есть деньги расхищались практически подчистую. Потом жильцам еще и выставили дикие счета за «незапланированный ремонт» и начали угрожать коллекторами. Сейчас Ягутян под уголовными делами, но ПГУК, неофициально с ним связанная, вроде как продолжает работать. Юридические лица меняются, новые ООО регистрируются на «левых» людей, и все типа в порядке.
Несмотря на то, что мы привыкли ругать законодателей, благодаря их работе возможностей безнаказанно воровать и обманывать становится меньше.