Один из лучших специалистов по тольяттинской недвижимости о настоящем и будущем рынка
Рынок недвижимости Тольятти в последнее время явно лихорадит. Кризис на рынке в целом общий для всей страны, однако у нас все гораздо жестче. Уже звучат мнения, что локальное «дно» для нас — это уровень в 1 миллион за «однушку-москву» на вторичном рынке. Так ли это? Чего нам ждать? На вопросы о тольяттинской недвижимости во вторник, 31 мая, готов ответить Алексей Журавлев, управляющий, брокер агентства "РЕАЛист-8".
Пока «однушка» в Тольятти все-таки стоит как две новых и довольно навороченных машины Lada. Но до уровня в полторы машины (как в 1997) уже недалеко. А там недалеко и до уровня в одну машину, как в 1980-е и самое начало 1990-х. Совсем юные люди, которым сейчас, например, 20-25, считают, что такое соотношение цен — сказка. А те, кто еще пил лимонад за три копейки из советского автомата, вполне себе знают: это не сказка.
По-вашему, вариант машина=квартира (под машиной подразумевается именно массовая модель АВТОВАЗа, а не премиум-класс) в ближайшие годы станет реальностью?
Сейчас ситуация другая. Зарплата у всех упала и у Вазовских работников больше всех. Следовательно кредитоспособность заемщиков снизилась. Банки повысили ставки и требования к заемщикам. Следовательно поток ипотечных денег на рынок жилья в Тольятти сильно усох и продолжает усыхать.
Следствие — уменьшение количества платежеспособных покупателей на рынке и цена поползла вниз. Сразуже изменилось поведение тех покупателей у которых средства на покупку жилья есть. Они стали предлагать существенно меньшую цену за продаваемое жилье. Сделки совершаются там где продавцы быстрее соглашаются снизить цену. И этот факт уже сам по-себе становиться фактором работающим на дальнейшее снижение стоимости недвижимости.
Однако привязка к стоимости автомобиля косвеная, прямая зависимость есть от зарплаты основных покупателей.
8200 — это более 1% жителей города. Если в ближайшие несколько лет такие же темпы бегства сохранятся, скажется ли это на ценах на жилую недвижимость?
Сильнее влияет платежеспособность оставшихся.
офисы больших площадей, от 20 кв.м., сдать уже сложнее.
Офисы в бизнес-центрах класса А (Квадрат, Вега,) где аренда стоит выше 600 рублей за кв.м. могут использовать только те арендаторы бизнес которых сейчас стабилен. Таких немного. А снижать стоимость арендодателью не выгодно. У Увадрата очень хорошее планировочное решение, там много маленьких офисов, и это позволяет им держать стоимость на уровне 610 кв.м.
Для сравнения20 метровый офис в гранд-сити, с окном, а там много офисов без окон, в начале года я сдавал 3,5 месяца. Результат сдачи 11 тысяч в месяц из которых три уходит на оплату коммунальных. Новый арендатор продержался 1,5 мес и намерен расторгнуть договор. Я полагаю что сейчас для сдачи офиса хотябы в трезмесячный срок стоимость аренды нужно будет снизить еще на 1,5 — 2 тысячи рублей.
При такой аренде и 10 летнем сроке окупаемости цена такому офису около 750 тысячи рублей. Для сравнения он был приобретен собственников в 2007 году за 1 млн. Убытки считайте сами.
От А
Вы согласны с мнением о том, что квартиры "рулят"?
Проживание в своем доме за городом омеет много особенностей, среди которыз например низкий уровень коммунальных затрат, является преимуществом. Однако отсутствие инфраструктуры и необходимость добирать да работы скорее недостаток.
То есть рынок жилья почти мертв в стране, и в основном работают только обменные схемы с небольшой доплатой. Вы согласны? Или у вас другой взгляд на ситуацию?
В условиях отсутствия денежных средств у основной массы участников рынка и большим количеством участников рынка обменные схемы являются эффективным инструментом. И в Воронеже риэлторы выстроили целую технологию. Аналогичные схемы есть и у нас. Есть свои особенности локальныз рынков.
Кстати у америкосов Дома, в т.з. наших людей Это картонная коробка. Я говорю о массовой Двухэтажной америке". А японцам первое жилье, а для некоторых и единственное, площадью 7 кв.м. Это ДОМ!
Коммуналка в Таун-хаусах может быть дорогой только при наличии управляющей компании. Если собственники сами занимаются решением коммунальных вопросв, то уровень коммунальных затрат ниже чем в городской квартире.
Другой вопрос — на сколько реально принятие закона, по сути запрещающего краткосрочную аренду квартир? Как это скажется на ценах на жильё?
Один мой клиент, после года неудачных сдач в аренду трехкомнатной квартиры доставшейся кму по наследству, предпочел продать ее, упав цене почти на 400 тыс, против своих первоначальных ожиданий, и положить деньги на банковский депозит. Естественно банк который полцчил его деньги имеет логотип зеленого цвета, однако обладает нивысшим рейтингом надежности. :)
Я бы на месте властей, с целью повышения привлекательности рынка недвижимости, дал владельцам квартир сдающих их внаем льготу по налогу от доходов. Причем право устанавливать размер льготы отдал местным властям, как владельцу 30% налоговых поступлений, и пусть сами решают что важнее текущие сборы или долгосрочная перспектива города.
Согласен что инфляция съедает деньги в банке, однако и недвижимость бывает дешевеет:) как например сейчас в ТЛТ. А вот в Сочи есть рост стоимости :)
сейчас вот читаю еще, комменты доставляют...) сам текст не читал, не вижу смысла а вот космменты
вот интересная тема… не совсем правда в тему…